A primeira coisa que é importante saber é que a locação comercial é diferente da locação residencial, em termos de previsão na lei.

Uma locação comercial acontece quando um(a) proprietário(a) de um imóvel concede o direito de uso de sua propriedade ou um espaço em um terreno, para a finalidade de, naquele espaço, haver a comercialização de produtos, prestação de serviços, etc.

O Locatário, ou seja, aquele que aluga, é sempre uma pessoa jurídica ou um profissional no exercício de sua profissão, em uma locação comercial.

Assim, a locação comercial traz características, direitos e obrigações diferentes da locação residencial, e as regras estão previstas nos artigos 51 a 57 da lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. 

Assim, a grande diferença entre a locação comercial e a residencial está na finalidade do uso do imóvel, e assim deve constar para fins comerciais no contrato que for efetivado entre as partes, não podendo ser usado como moradia, o que deve ficar bem claro.

Outro ponto importante, é que a legislação também facilita a renovação do contrato para os empreendedores, uma vez que o ponto comercial já está estabelecido naquele local e a mudança de endereço pode prejudicar o negócio, por isso a locação tem que ser caracterizada mesmo como locação comercial.

As regras diferenciadas da lei quando falamos de Contrato de Locação Comercial, quanto ao direito de renovar são:

– Que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

– Que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e,

– Que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O direito a renovação se perde se não for proposta a ação no prazo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da data de vencimento do contrato em vigor.

Há exceções para o direito a renovação da locação, sendo:

– Se houver determinação do Poder Público para que o proprietário faça no imóvel obras que transforme de forma radical o local, ou que as modificações determinadas aumentem o valor do negócio ou da propriedade.

– Se o imóvel for para o uso próprio do locador proprietário, ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo ele o detentor da maioria do capital, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

– Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato quando o motivo for o acima descrito, uso próprio.

– Por fim, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Ainda, a Lei do Inquilinato não estipula um prazo mínimo para o contrato de aluguel comercial, portanto, ambas as partes podem estabelecer livremente a duração. No mais, um Contrato de Locação de Imóvel Comercial deve ser bem claro, e suas cláusulas precisam ter equilíbrio nos direitos e deveres das partes, haja completas e corretas qualificações do locador, do locatário, e se houver, da imobiliária, não esquecendo ainda de haver a exata descrição do estado de conservação do local (vistoria com fotos, etc), constar valores e condições de pagamentos, vigência, e as garantias locatícias, podendo ser: CredPago, Seguro Fiança, Título de Capitalização e Fiador.